Zanim kupisz mieszkanie - Jak zawrzeć umowę przedwstępną?
22 listopada 2006
Tagi: kupno mieszkania, umowa przedwstępna
Rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że posiłkowanie się kredytem przy zakupie mieszkania, działki lub domu stało się najczęściej nieodzowne. W trakcie załatwiania formalności w banku należy dokładnie rozpoznać stan prawny danej nieruchomości. Wszystko to może trochę potrwać, dlatego warto zagwarantować sobie, że sprzedawca akurat z nami dokona transakcji. Zresztą również on sam może potrzebować kilku tygodni czy miesięcy, np. na opuszczenie lokalu. W tych warunkach najlepszym rozwiązaniem wydaje się zawarcie umowy przedwstępnej.
Forma dowolna
Już na samym początku należy uspokoić - umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej jest jak najbardziej ważna i wiążąca. Kodeks cywilny nie stawia bowiem żadnych szczególnych wymagań odnośnie formy umowy przedwstępnej. Niemniej jednak umowa przedwstępna sprzedaży domu czy mieszkania ma jeden mankament. Mianowicie czyni niemożliwym dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. sprzedaży mieszkania). Jeżeli więc sprzedawca będzie się uchylał od zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostanie nam jedynie żądać od niego naprawienia szkody, jaką ponieśliśmy przez to, że liczyliśmy na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Zwykle odzyskamy zatem tylko to, co w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej wydaliśmy np. na korespondencję, dojazdy, telefony, pomoc prawnika, odpis z księgi wieczystej itp.
Jak zdyscyplinować kontrahenta?
Innych poniesionych szkód, np. spodziewanego czynszu najmu z wynajmu danego lokalu studentom, będziemy mogli dochodzić wówczas, jeżeli w umowie przedwstępnej rozszerzymy zakres odszkodowania należnego w przypadku uchylania się przez drugą stronę (zobowiązaną do zawarcia umowy przyrzeczonej) od wykonania umowy przedwstępnej. Można to osiągnąć dodając następujący zapis w umowie przedwstępnej:
“Jeżeli którakolwiek ze stron uchyli siÄ™ od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona bÄ™dzie mogÅ‚a żądać naprawienia poniesionej w zwiÄ…zku z tym szkody w peÅ‚nej wysokoÅ›ci”.
Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest jednak zastrzeżenie kary umownej lub - co w praktyce często ma miejsce - zadatku. Nie dość, że znacznie ułatwi to nam zadanie przy dochodzeniu roszczeń od niedoszłego sprzedawcy, ponieważ nie trzeba będzie wykazywać poniesionej szkody, to już sama wizja zwrotu zadatku w podwójnej wysokości bądź zapłacenia wysokiej kary umownej powinna działać na niego motywująco. Zastrzeżenia te w dużym stopniu gwarantują wykonanie umowy przedwstępnej, mimo iż ta nie została zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to oczywiście rozwiązanie znacznie tańsze aniżeli zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Skutki prawne zadatku
Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Umowa może jednak stanowić inaczej.
Drożej znaczy lepiej
Osoby, które mimo wszystko na pierwszym miejscu stawiają sobie komfort i bezpieczeństwo (czytaj: możliwość wyegzekwowania od kontrahenta zawarcia definitywnej umowy sprzedaży) powinny jednak skorzystać z usług rejenta. Notariuszowi należeć się będzie wynagrodzenie od takiej czynności, zwykle według stawek maksymalnych, jednak warto negocjować i jako argumentu użyć obietnicy, że również umowę definitywną (sprzedaży) przyjdziemy u niego podpisać. Tym sposobem można nawet liczyć na 50% upust na taksie notarialnej za sporządzenie umowy przedwstępnej.
Umowy przedwstępne nie podlegają natomiast opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ani nie pobiera się od nich opłat sądowych za wpis do księgi wieczystej, chyba że życzymy sobie ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.
Dysponując notarialną umową przedwstępną z łatwością wyegzekwujemy w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli kontrahent bez naszej winy nie przystąpi do jej podpisania. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie, a jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomości na powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000).
Każdy kij ma jednak dwa końce i jeżeli przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z winy kupującego, a umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas to sprzedawca będzie miał możliwość wyegzekwowania powyższego obowiązku w sądzie.
Uwaga! Roszczenia z umowy przedwstępnej (o odszkodowanie, o zawarcie umowy przyrzeczonej) przedawniają się już z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Umowa przedwstępna powinna określać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania należy zatem zadbać o wskazanie ceny oraz oznaczenie przedmiotu sprzedaży (np. przez wskazanie dokładnego adresu mieszkania i numeru księgi wieczystej dla niego prowadzonej). Cena nie musi być jednak ściśle ustalona. Może przykładowo zależeć od kursu obcej waluty obowiązującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej (klauzula waloryzacyjna, walutowa).
Obecnie umowa przedwstępna nie musi już określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, choć z reguły taki termin precyzujemy. Ważne, by nie był on zbyt krótki, lecz dawał nam wystarczająco dużo czasu np. na przeanalizowanie kilku różnych ofert kredytowych w bankach. Gdyby jednak strony nie określiły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna być ona zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Tym samym wygaśnie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (plusy i minusy):
- wysoki koszt (taksa notarialna)
+ możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem
+ możliwość ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej
+ może stanowić tytuł egzekucyjny (podobnie jak wyrok sądu), jeżeli dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji w akcie notarialnym
Podstawa prawna: art. 389, 390, 394 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 299 z dnia 2006-11-20